Warum Baufinanzierungen heute komplexer werden – Was sich bei Banken wirklich geändert hat

 

Neue MaRisk, ESG, Energieeffizienz und aktuelle Entwicklungen verständlich erklärt

Warum wir diesen Beitrag schreiben

In den vergangenen Wochen wurden wir bei Finanzierungsdesign.de immer wieder mit derselben Frage konfrontiert:

„Warum ist es heute eigentlich schwieriger geworden, eine Baufinanzierung zu bekommen?“

Diese Frage stellen nicht nur Kaufinteressenten. Auch Unternehmer, Immobilienbesitzer, Makler und langjährige Kunden sprechen uns regelmäßig auf angeblich neue Vorschriften oder strengere Banken an.

Immer wieder hören wir Aussagen wie:

• „Ohne 30 Prozent Eigenkapital finanziert heute keine Bank mehr.“
• „Alte Häuser bekommt man gar nicht mehr finanziert.“
• „Ab 2026 gelten völlig neue Gesetze für Immobilienkäufer.“
• „Banken lehnen heute viel schneller ab als früher.“

Solche Aussagen verunsichern verständlicherweise viele Menschen, die eine Immobilie kaufen oder bauen möchten.

Die kurze Antwort lautet:

Ja – bei der Immobilienfinanzierung hat sich tatsächlich einiges verändert. Allerdings anders, als häufig dargestellt wird.

Es gibt keine neue bundesweite Vorschrift, die privaten Immobilienkäufern plötzlich strengere Finanzierungsvoraussetzungen auferlegt. Gleichzeitig beobachten wir in unserer täglichen Beratung sehr deutlich, dass Banken heute umfangreicher prüfen, mehr Informationen anfordern und Finanzierungen individueller bewerten als noch vor wenigen Jahren.

Der Grund dafür liegt nicht in einem einzelnen neuen Gesetz. Vielmehr treffen derzeit mehrere regulatorische Entwicklungen zusammen, die sich unmittelbar auf die Kreditvergabe auswirken.

Mit diesem Beitrag möchten wir die wichtigsten Änderungen verständlich erklären und einordnen.

Nicht aus Sicht einer Bank oder eines Juristen.

Sondern aus Sicht eines unabhängigen Finanzierungsvermittlers, der diese Veränderungen jeden Tag in der Praxis erlebt.

Gibt es neue Gesetze, die Baufinanzierungen erschweren?

Diese Frage lässt sich erfreulicherweise relativ eindeutig beantworten.

Nein.

Es gibt aktuell keine bundesweite gesetzliche Regelung, die Banken beispielsweise einen festen Eigenkapitalanteil, bestimmte Beleihungsgrenzen oder einheitliche Kreditraten für Immobilienkäufer vorschreibt.

Auch existiert kein Gesetz, das ältere oder energetisch schlechtere Immobilien grundsätzlich von einer Finanzierung ausschließt.

Warum entsteht dann der Eindruck, dass Finanzierungen schwieriger geworden sind?

Die Antwort lautet:

Weil sich die Anforderungen an die Banken deutlich verändert haben.

Und genau diese Veränderungen spüren Immobilienkäufer heute unmittelbar.

Banken müssen Kreditentscheidungen umfangreicher dokumentieren, Risiken systematischer bewerten und ihre internen Entscheidungsprozesse deutlich nachvollziehbarer gestalten als noch vor wenigen Jahren.

Für Käufer bedeutet das häufig:

• mehr Unterlagen,
• mehr Rückfragen,
• umfangreichere Haushaltsrechnungen,
• detailliertere Objektinformationen und
• längere Prüfungsprozesse.

Viele Menschen empfinden das als strengere Kreditvergabe.

Tatsächlich handelt es sich häufig um die Folge neuer regulatorischer Anforderungen an die Kreditinstitute selbst.

Die neue MaRisk – Warum Banken ihre Kreditentscheidungen heute anders dokumentieren müssen

Ein wesentlicher Auslöser der aktuellen Entwicklung ist die neue Fassung der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk), veröffentlicht durch das BaFin-Rundschreiben 06/2026 vom 30. Juni 2026.

Die MaRisk richten sich ausschließlich an Banken.

Sie enthalten keine Vorgaben, wie viel Eigenkapital ein Käufer mitbringen muss oder welche Immobilien finanziert werden dürfen.

Ihr Ziel ist vielmehr, Kreditentscheidungen transparenter, nachvollziehbarer und risikoorientierter zu gestalten.

Die Banken müssen ihre Kreditvergabeprozesse deshalb noch klarer strukturieren und dokumentieren.

Dazu gehören unter anderem:

• eindeutig geregelte Genehmigungsstufen,
• klar definierte Entscheidungsbefugnisse,
• dokumentierte Kreditvergabekriterien,
• Anforderungen an die Bewertung von Sicherheiten,
• Regeln für automatisierte Kreditentscheidungen,
• nachvollziehbare Verfahren bei Abweichungen von Standardrichtlinien sowie
• umfassende Dokumentations- und Aufzeichnungspflichten.

Für den privaten Immobilienkäufer klingt das zunächst sehr theoretisch.

In der täglichen Finanzierungspraxis sind die Auswirkungen jedoch deutlich spürbar.

Warum Banken heute deutlich mehr Unterlagen verlangen

Viele Kunden berichten uns, dass sie überrascht sind, wie viele Unterlagen Banken inzwischen anfordern.

Diese Entwicklung hängt unmittelbar mit den neuen regulatorischen Anforderungen zusammen.

Banken müssen heute wesentlich genauer dokumentieren,

• warum eine Finanzierung genehmigt wird,
• warum sie abgelehnt wird,
• welche Risiken bewertet wurden,
• welche Sicherheiten berücksichtigt wurden und
• weshalb gegebenenfalls von internen Standardprozessen abgewichen wurde.

Dadurch entstehen häufig zusätzliche Rückfragen.

Haushaltsrechnungen werden detaillierter geprüft.

Unterlagen müssen vollständiger eingereicht werden.

Plausibilitätsprüfungen nehmen zu.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass eine Finanzierung schlechtere Erfolgsaussichten hat.

Vielmehr soll die Kreditentscheidung nachvollziehbar, dokumentiert und auch Jahre später noch prüfbar sein.

Genau das verlangen die aktuellen aufsichtsrechtlichen Vorgaben.

Kapitaldienstfähigkeit – Der wichtigste Begriff der modernen Baufinanzierung

Ein Begriff gewinnt im Zusammenhang mit der Kreditvergabe immer mehr an Bedeutung:

Kapitaldienstfähigkeit.

Der Begriff klingt zunächst kompliziert.

Gemeint ist jedoch eine einfache Frage:

Kann der Kreditnehmer seine monatlichen Darlehensraten dauerhaft bezahlen – nicht nur heute, sondern auch in Zukunft?

Banken betrachten deshalb heute deutlich mehr Faktoren als früher.

Neben dem aktuellen Einkommen fließen beispielsweise ein:

• bestehende Darlehensverpflichtungen,
• regelmäßige Lebenshaltungskosten,
• vorhandene Rücklagen,
• zukünftige Einkommensentwicklungen,
• mögliche Risiken für Vermögen und Liquidität sowie
• langfristige finanzielle Belastungen.

Die MaRisk nennen die Kapitaldienstfähigkeit ausdrücklich als einen zentralen Bestandteil der Risikobeurteilung.

Damit rückt nicht allein die Immobilie in den Mittelpunkt, sondern die langfristige Tragfähigkeit der gesamten Finanzierung.

Warum diese Änderungen auch Finanzierungsvermittler unmittelbar betreffen

Obwohl sich die neuen regulatorischen Vorgaben ausschließlich an Banken richten, verändern sie auch die Arbeit unabhängiger Finanzierungsvermittler erheblich.

Denn Banken geben viele ihrer neuen Anforderungen an ihre Vertriebspartner weiter.

Wir erleben das täglich.

Finanzierungsplattformen enthalten zusätzliche Pflichtfelder.

Objektunterlagen werden umfangreicher.

Haushaltsrechnungen müssen detaillierter erstellt werden.

Modernisierungskosten werden häufiger hinterfragt.

Immobilien müssen genauer beschrieben werden.

Manuelle Ausnahmen werden seltener.

Und selbst kleinere Besonderheiten einer Finanzierung müssen häufig nachvollziehbar dokumentiert werden.

Der unabhängige Finanzierungsvermittler wird dadurch immer stärker zum Bindeglied zwischen Kunde und Bank.

Unsere Aufgabe besteht heute längst nicht mehr nur darin, den günstigsten Zinssatz zu finden.

Vielmehr geht es darum, eine Finanzierung vollständig aufzubereiten, Risiken frühzeitig zu erkennen und die Unterlagen so zusammenzustellen, dass sie den gestiegenen Anforderungen der finanzierenden Banken entsprechen.

Gerade diese Entwicklung zeigt, warum eine qualifizierte Finanzierungsvermittlung heute deutlich mehr umfasst als einen klassischen Zinsvergleich.

ESG, Energieeffizienz und Klimarisiken – Warum Banken heute genauer auf Immobilien schauen

Nachdem wir im ersten Teil erläutert haben, warum Banken heute umfangreicher dokumentieren und ihre Kreditentscheidungen stärker begründen müssen, stellt sich eine weitere Frage, die wir derzeit nahezu täglich hören:

„Warum interessiert sich meine Bank plötzlich für den Energieausweis, die Heizungsanlage oder geplante Sanierungen?“

Vor einigen Jahren spielten diese Themen bei vielen Finanzierungen nur eine untergeordnete Rolle. Heute gehören sie häufig zu den ersten Informationen, die eine Bank zum Objekt anfordert.

Viele Käufer vermuten dahinter neue gesetzliche Finanzierungsvorschriften oder ein Verbot, ältere Immobilien zu finanzieren.

Beides trifft so nicht zu.

Der Hintergrund ist deutlich komplexer und liegt im europäischen Bankenaufsichtsrecht.

ESG – Warum Nachhaltigkeit heute auch bei Baufinanzierungen eine Rolle spielt

In den vergangenen Jahren haben sich die Anforderungen an das Risikomanagement der Banken europaweit verändert.

Neben klassischen Kreditrisiken sollen Banken heute auch sogenannte ESG-Risiken berücksichtigen.

Die Abkürzung ESG steht für:

• Environmental (Umwelt)
• Social (Soziales)
• Governance (Unternehmensführung)

Für private Immobilienkäufer ist dabei insbesondere der Umweltaspekt relevant.

Banken sollen künftig stärker beurteilen,

• welche Auswirkungen steigende Energiekosten haben können,
• ob künftig umfangreiche Modernisierungen erforderlich werden,
• welche Risiken sich aus Klimaveränderungen ergeben könnten und
• wie sich diese Faktoren langfristig auf die Werthaltigkeit einer Immobilie auswirken.

Wichtig ist dabei:

Es geht nicht darum, bestimmte Immobilien grundsätzlich von einer Finanzierung auszuschließen.

Vielmehr sollen Banken mögliche Risiken frühzeitig erkennen, bewerten und in ihre Kreditentscheidung einbeziehen.

Warum europäische Vorgaben plötzlich Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung haben

Viele Immobilienkäufer fragen sich zu Recht:

Warum betreffen europäische Bankenregelungen überhaupt meine Finanzierung?

Die Antwort liegt in der regulatorischen Kette, nach der Banken arbeiten.

Vereinfacht dargestellt sieht sie so aus:

Europäisches Bankenrecht → Leitlinien der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) → deutsches Kreditwesengesetz (KWG) → MaRisk → interne Kreditrichtlinien der Banken.

Jede dieser Ebenen baut auf der vorherigen auf.

Während europäische Regelungen die grundsätzlichen Anforderungen vorgeben, konkretisieren das Kreditwesengesetz und die MaRisk deren Umsetzung in Deutschland. Die einzelnen Banken übertragen diese Vorgaben anschließend in ihre eigenen Kreditrichtlinien.

Genau deshalb unterscheiden sich Finanzierungsentscheidungen heute teilweise deutlich stärker als noch vor einigen Jahren.

Die EBA-Leitlinien – Warum Banken heute langfristiger denken müssen

Ein wesentlicher Bestandteil dieser Entwicklung sind die Leitlinien der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) zum Management von ESG-Risiken.

Diese gelten grundsätzlich seit 11. Januar 2026. Für kleinere und nicht komplexe Kreditinstitute gilt eine verlängerte Umsetzungsfrist bis spätestens 11. Januar 2027.

Die Leitlinien verpflichten Banken dazu,

• Umwelt-, Sozial- und Governance-Risiken systematisch zu identifizieren,
• deren Auswirkungen zu analysieren,
• geeignete Steuerungsmaßnahmen zu entwickeln und
• diese dauerhaft in ihr Risikomanagement einzubinden.

Neu ist insbesondere, dass Banken nicht mehr ausschließlich auf historische Daten schauen sollen.

Sie müssen künftig auch plausible kurz-, mittel- und langfristige Entwicklungen berücksichtigen.

Das betrifft beispielsweise steigende Energiekosten, zukünftige Investitionsbedarfe oder mögliche Auswirkungen klimatischer Veränderungen.

CRD VI und das Kreditwesengesetz – Die Umsetzung in Deutschland

Die europäischen Vorgaben wurden 2026 über die Capital Requirements Directive VI (CRD VI) schrittweise in deutsches Recht übernommen.

Mit dem Bankenrichtlinienumsetzungs- und Bürokratieentlastungsgesetz wurden ESG-Risiken ausdrücklich als Bestandteil des bankaufsichtlichen Risikomanagements im Kreditwesengesetz verankert.

Die neue MaRisk konkretisiert anschließend, wie Banken diese Anforderungen organisatorisch umsetzen müssen.

Für Immobilienkäufer entstehen daraus keine unmittelbaren gesetzlichen Verpflichtungen.

Für Banken bedeutet dies jedoch, dass Umwelt- und Klimarisiken heute fester Bestandteil ihrer Kredit- und Risikoprozesse sind.

Das gemeinsame Aufsichtsprogramm von BaFin und Bundesbank

Auch das gemeinsame Aufsichtsprogramm von BaFin und Deutscher Bundesbank für die Jahre 2026 bis 2028 zeigt die Richtung der Entwicklung.

Die Aufsicht prüft verstärkt, ob Banken Klima- und Umweltrisiken angemessen berücksichtigen und diese in

• ihre Geschäftsstrategie,
• ihre Unternehmenssteuerung,
• ihre Governance,
• ihr Risikomanagement sowie
• ihre Kreditprozesse

integriert haben.

Damit wird deutlich:

Die stärkere Berücksichtigung von ESG- und Klimarisiken ist keine kurzfristige Entwicklung, sondern ein langfristiger Bestandteil der Bankenaufsicht.

Welche Auswirkungen hat das auf Wohnimmobilien?

Die entscheidende Frage lautet natürlich:

Welche Informationen interessieren Banken heute konkret?

Neben den klassischen Objektunterlagen gewinnen zunehmend weitere Daten an Bedeutung.

Dazu gehören unter anderem:

• die Energieeffizienzklasse,
• der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• Baujahr und Bauweise,
• der wesentliche Energieträger,
• Heizungsart und Alter der Heizungsanlage,
• bereits durchgeführte energetische Modernisierungen,
• kurzfristig notwendige Investitionen,
• mögliche Förderprogramme,
• regionale Risiken wie Hochwasser, Starkregen oder Hitze,
• die Versicherbarkeit der Immobilie,
• die wirtschaftliche Tragfähigkeit geplanter Sanierungen,
• die Restnutzungsdauer sowie
• die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit – also die langfristige Nutz- und Vermarktungsfähigkeit einer Immobilie.

Nicht jede Bank gewichtet diese Faktoren gleich.

Genau darin liegt einer der wesentlichen Unterschiede zwischen den einzelnen Kreditinstituten.

Energetische Objektdaten werden zunehmend zu Finanzierungsdaten

Eine Entwicklung beobachten wir in unserer täglichen Beratung besonders deutlich.

Früher wurde der Energieausweis häufig erst kurz vor der Darlehensauszahlung oder im Rahmen der abschließenden Objektprüfung benötigt.

Heute möchten viele Banken diese Informationen bereits zu Beginn der Finanzierungsprüfung erhalten.

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien empfiehlt es sich deshalb, frühzeitig folgende Informationen bereitzuhalten:

• Energieeffizienzklasse,
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• Baujahr,
• Heizungsart und Heizungsalter,
• bekannte Modernisierungsmaßnahmen,
• kurzfristig notwendige Investitionen,
• mögliche Förderprogramme sowie
• den voraussichtlichen Finanzierungsbedarf vor und nach einer geplanten Sanierung.

Ein nachvollziehbarer Modernisierungs- und Kostenplan kann insbesondere bei sanierungsbedürftigen Immobilien dazu beitragen, Rückfragen der Bank frühzeitig zu beantworten.

Bedeutet das, dass energetisch schlechte Immobilien künftig nicht mehr finanziert werden?

Diese Aussage hält sich hartnäckig.

Nach unserer Einschätzung greift sie jedoch zu kurz.

Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, nach der Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienz grundsätzlich nicht mehr finanziert werden dürfen.

Wir beobachten jedoch sehr deutlich, dass Banken diese Objekte heute differenzierter bewerten als noch vor wenigen Jahren.

Einige Institute begleiten solche Finanzierungen weiterhin ohne größere Einschränkungen.

Andere Banken prüfen Modernisierungskosten genauer, verlangen zusätzliche Informationen oder berücksichtigen energetische Risiken stärker bei ihrer Kreditentscheidung.

Auch Beleihungsausläufe oder Eigenkapitalanforderungen können sich je nach Bank unterscheiden.

Genau deshalb erleben wir in der Praxis immer häufiger, dass dieselbe Immobilie von verschiedenen Banken unterschiedlich bewertet wird.

Warum sich Banken heute stärker unterscheiden als früher

Vor einigen Jahren standen bei einer Baufinanzierung häufig Zinssatz und Monatsrate im Mittelpunkt.

Heute reicht dieser Vergleich allein nicht mehr aus.

Entscheidend ist zunehmend das Zusammenspiel aus

• Kundenprofil,
• Bonität,
• Einkommensstruktur,
• Objektqualität,
• Beleihungsauslauf,
• Laufzeit,
• energetischem Zustand,
• Modernisierungsbedarf sowie
• der aktuellen Kreditstrategie der jeweiligen Bank.

Je stärker sich die internen Kreditrichtlinien unterscheiden, desto wichtiger wird die Auswahl des passenden Finanzierungspartners.

Genau darin liegt heute einer der größten Mehrwerte einer unabhängigen Finanzierungsvermittlung.

Denn häufig entscheidet nicht allein der Zinssatz über eine erfolgreiche Finanzierung – sondern die Frage, welche Bank am besten zu Ihrer persönlichen Situation und zu Ihrer Immobilie passt.

Was bedeuten diese Entwicklungen konkret für Immobilienkäufer?

Nachdem wir die regulatorischen Hintergründe erläutert haben, stellt sich die entscheidende Frage:

Was bedeutet das alles konkret, wenn Sie heute oder in den kommenden Monaten eine Immobilie kaufen möchten?

Die Antwort ist differenziert.

Eine Immobilienfinanzierung ist heute keineswegs grundsätzlich schwieriger oder gar unmöglich geworden.

Sie ist jedoch individueller, dokumentationsintensiver und beratungsaufwendiger als noch vor wenigen Jahren.

Während früher häufig Einkommen, Eigenkapital und der Kaufpreis im Mittelpunkt standen, betrachten Banken heute das Gesamtbild wesentlich umfassender. Neben der Bonität fließen zunehmend die Qualität der Immobilie, der energetische Zustand, mögliche Modernisierungskosten sowie langfristige Risiken in die Kreditentscheidung ein.

Genau deshalb erleben viele Kaufinteressenten den Finanzierungsprozess heute als aufwendiger.

Was wir als unabhängiger Finanzierungsvermittler derzeit beobachten

Als Finanzierungsvermittler begleiten wir täglich Immobilienfinanzierungen unterschiedlichster Art – vom Neubau über Eigentumswohnungen bis hin zu älteren Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf.

Dabei beobachten wir mehrere Entwicklungen, die sich in den vergangenen Monaten deutlich verstärkt haben.

Zum einen unterscheiden sich die Kreditrichtlinien der Banken immer stärker.

Zum anderen nimmt die Zahl der Institute ab, die bestimmte Finanzierungen oder Objektarten ohne zusätzliche Prüfung begleiten.

Das betrifft beispielsweise:

• energetisch sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien,
• hohe Beleihungsausläufe,
• umfangreiche Modernisierungsvorhaben,
• komplexe Einkommensverhältnisse oder
• Finanzierungen mit besonderen Objektmerkmalen.

Während eine Bank eine Finanzierung weiterhin problemlos begleitet, verlangt ein anderes Institut zusätzliche Sicherheiten, mehr Eigenkapital oder ein nachvollziehbares Modernisierungskonzept.

Genau diese Unterschiede führen dazu, dass dieselbe Finanzierung bei verschiedenen Banken völlig unterschiedlich bewertet werden kann.

Unsere Erfahrung zeigt deshalb:

Heute entscheidet häufig nicht mehr allein der Zinssatz über eine erfolgreiche Finanzierung – sondern die Wahl der richtigen Bank.

Warum eine unabhängige Finanzierungsvermittlung heute wichtiger ist als früher

Vor einigen Jahren bestand die Aufgabe eines Finanzierungsvermittlers häufig darin, möglichst günstige Zinssätze verschiedener Banken miteinander zu vergleichen.

Heute reicht das allein nicht mehr aus.

Die eigentliche Herausforderung besteht darin, Finanzierungskonzepte zu entwickeln, die sowohl zur persönlichen Situation des Käufers als auch zu den aktuellen Kreditrichtlinien der jeweiligen Bank passen.

Dazu gehört unter anderem,

• die wirtschaftliche Situation des Kunden vollständig zu analysieren,
• den Sanierungsbedarf einer Immobilie realistisch einzuschätzen,
• Fördermöglichkeiten einzubeziehen,
• Unterlagen vollständig aufzubereiten,
• mögliche Rückfragen der Banken bereits im Vorfeld zu berücksichtigen und
• gezielt diejenigen Finanzierungspartner auszuwählen, deren Kreditstrategie zur jeweiligen Finanzierung passt.

Gerade weil Banken heute unterschiedliche Schwerpunkte setzen, gewinnt eine unabhängige und bankübergreifende Beratung zunehmend an Bedeutung.

Welche Entwicklungen erwarten wir bis 2027?

Auch in den kommenden Monaten werden sich die regulatorischen Anforderungen weiterentwickeln.

Bereits fest steht, dass kleinere und nicht komplexe Kreditinstitute die EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken spätestens bis zum 11. Januar 2027 vollständig umgesetzt haben müssen.

Damit werden Umwelt- und Klimarisiken künftig noch stärker Bestandteil der internen Kreditprozesse vieler Banken sein.

Darüber hinaus hat die Bundesregierung angekündigt, zusätzliche Kapitalpuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen abzuschaffen. Ziel ist es, die Eigenkapitalbelastung der Banken zu reduzieren und dadurch zusätzlichen Spielraum für die Kreditvergabe zu schaffen.

Ob und in welchem Umfang sich diese Maßnahme tatsächlich auf den Finanzierungsmarkt auswirken wird, hängt jedoch maßgeblich von den jeweiligen Kreditstrategien der einzelnen Banken ab.

Für Vermittler nach § 34i GewO entsteht durch diese Entwicklungen zunächst kein neues Erlaubnissystem.

Die Anforderungen an die tägliche Beratung steigen jedoch deutlich.

Vorprüfung, Objektaufnahme, Dokumentation und die Auswahl geeigneter Finanzierungspartner gewinnen weiter an Bedeutung.

Eine zusätzliche Erlaubnispflicht kann künftig dann relevant werden, wenn neben Immobiliar-Verbraucherdarlehen auch Allgemein-Verbraucherdarlehen vermittelt werden. Hier sieht der Gesetzgeber mit § 34k GewO einen neuen Erlaubnistatbestand vor.

Sind die aktuellen Gerüchte also berechtigt?

Aus unserer Sicht lautet die Antwort:

Ja – aber nur teilweise.

Wer heute behauptet, Immobilien würden grundsätzlich nicht mehr finanziert oder Banken verlangten überall dieselben Eigenkapitalquoten, greift deutlich zu kurz.

Ebenso wäre es jedoch falsch zu behaupten, es habe sich nichts verändert.

Tatsächlich treffen derzeit mehrere regulatorische Entwicklungen zusammen.

Die neue MaRisk, die Umsetzung europäischer ESG-Vorgaben, neue Anforderungen an das Risikomanagement sowie die stärkere Berücksichtigung von Klima- und Energieeffizienzrisiken führen dazu, dass Banken ihre Kreditentscheidungen heute umfangreicher dokumentieren und Risiken differenzierter bewerten müssen.

Für Immobilienkäufer entsteht dadurch häufig der Eindruck einer strengeren Kreditvergabe.

In Wirklichkeit handelt es sich überwiegend um eine qualitativ andere Kreditprüfung.

Banken schauen heute genauer hin.

Sie bewerten individueller.

Und sie unterscheiden sich stärker voneinander als noch vor wenigen Jahren.

Unsere Gesamtbewertung

Die wichtigsten Erkenntnisse lassen sich aus unserer Sicht wie folgt zusammenfassen:

• Es gibt keine neue bundesweite Kreditvergabeverordnung, die allen Banken identische Eigenkapitalquoten oder Beleihungsgrenzen vorgibt.
• Die regulatorischen Änderungen richten sich überwiegend an die Banken und nicht unmittelbar an private Immobilienkäufer.
• Die neue MaRisk verpflichtet Banken zu einer umfassenderen Dokumentation und einer stärker risikoorientierten Kreditvergabe.
• Die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers gewinnt weiter an Bedeutung.
• ESG-, Klima- und Energieeffizienzrisiken werden künftig noch stärker Bestandteil der bankinternen Risikobewertung sein.
• Energetisch sanierungsbedürftige Immobilien werden heute differenzierter bewertet als noch vor wenigen Jahren.
• Die Unterschiede zwischen den Kreditrichtlinien der Banken nehmen zu.
• Dadurch gewinnt die Auswahl des passenden Finanzierungspartners erheblich an Bedeutung.

Unser Fazit

Die häufig gestellte Frage lautet:

„Warum fühlt sich eine Baufinanzierung heute komplizierter an als früher?“

Unsere Antwort lautet:

Weil sich die Rahmenbedingungen für Banken verändert haben.

Nicht, weil private Immobilienkäufer neuen gesetzlichen Hürden unterliegen.

Sondern weil Banken ihre Kreditentscheidungen heute umfassender dokumentieren, langfristiger denken und regulatorische Anforderungen konsequenter in ihre Prozesse integrieren müssen.

Für Immobilienkäufer bedeutet das vor allem eines:

Eine gute Vorbereitung, vollständige Unterlagen und eine Finanzierung, die zur persönlichen Situation und zur Immobilie passt, sind heute wichtiger denn je.

Gleichzeitig zeigt unsere tägliche Beratungspraxis, dass sich die Kreditrichtlinien der Banken zunehmend unterscheiden.

Genau deshalb lohnt sich heute mehr denn je eine unabhängige Finanzierungsberatung.

Denn häufig entscheidet nicht allein der günstigste Zinssatz über eine erfolgreiche Finanzierung, sondern die Erfahrung, die richtige Strategie und die Auswahl der Bank, deren Finanzierungskriterien am besten zur jeweiligen Immobilie und zum Käufer passen.

Wir bei Finanzierungsdesign GmbH sehen genau darin unsere Aufgabe: regulatorische Entwicklungen verständlich einzuordnen, Finanzierungsmöglichkeiten realistisch zu bewerten und für unsere Kundinnen und Kunden die Finanzierungspartner zu finden, die langfristig zu ihrer individuellen Situation passen.

Quellen

Die Inhalte dieses Beitrags basieren auf folgenden Veröffentlichungen und gesetzlichen Grundlagen:

• Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin): Rundschreiben 06/2026 (BA) vom 30. Juni 2026 – Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk)
• Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA): Guidelines on the management of ESG Risks
• Kreditwesengesetz (KWG)
• Capital Requirements Directive VI (CRD VI)
• Gemeinsames Aufsichtsprogramm von BaFin und Deutscher Bundesbank 2026–2028
• Veröffentlichungen der Deutschen Bundesbank zu Wohnimmobilienfinanzierungen und Klimarisiken
• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Informationen zu Förderprogrammen für Wohngebäude

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung. Ob und zu welchen Konditionen eine Immobilienfinanzierung möglich ist, hängt immer von der persönlichen Bonität, der Immobilie sowie den jeweils aktuellen Kreditrichtlinien des finanzierenden Kreditinstituts ab.