Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf – Das musst du in Baden-Württemberg wissen
Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen im Leben – sei es für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage. Viele Käuferinnen und Käufer konzentrieren sich bei der Planung auf den Kaufpreis und vergessen dabei, dass auch sogenannte Kaufnebenkosten einen erheblichen Teil der Gesamtausgaben ausmachen. Diese Zusatzkosten können schnell bis zu 15 % des Kaufpreises betragen und müssen in der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden.
In diesem Beitrag erfährst du, welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Baden-Württemberg anfallen, wie hoch sie sind und wie du sie realistisch einplanst.
- Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Sie entstehen durch gesetzliche Vorgaben, behördliche Gebühren und Dienstleistungen, die für den Eigentumsübergang notwendig sind.
In Baden-Württemberg solltest du – je nach Objekt und Finanzierung – mit etwa 10 bis 13 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten rechnen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das: rund 40.000 bis 52.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis.
- Die wichtigsten Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg aktuell 5,0 % des Kaufpreises. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und wird nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags vom zuständigen Finanzamt erhoben. Die Zahlung ist Voraussetzung für die Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Notar- und Grundbuchkosten
Der Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Auch die Eigentumsübertragung sowie die Eintragung einer eventuellen Grundschuld erfolgen über das Grundbuchamt. In Baden-Württemberg kannst du für Notarkosten und Grundbuchgebühren gemeinsam etwa 2,0 % des Kaufpreises einplanen.
Diese Kosten setzen sich aus der Beurkundung des Kaufvertrags, der Eintragung des neuen Eigentümers und – falls ein Darlehen aufgenommen wird – der Eintragung der Grundschuld zusammen.
Maklerprovision
Wenn ein Immobilienmakler am Kauf beteiligt ist, fällt in Baden-Württemberg üblicherweise eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer an – vorausgesetzt, Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten hälftig, was bei Wohnimmobilien gesetzlich geregelt ist.
Solltest du die Immobilie ohne Makler erwerben, entfällt dieser Kostenpunkt.
- Weitere mögliche Nebenkosten
Je nach Immobilie und persönlicher Situation können weitere Kosten entstehen. Dazu gehören beispielsweise:
- Ausgaben für einen Gutachter, Bausachverständigen, Energieberater
- Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
- Umzugskosten
- Einrichtung und Ausstattung, z. B. Küche oder neue Möbel
- Gebäudeversicherung (Pflicht für finanzierte Immobilien)
Diese Kosten sind individuell sehr unterschiedlich, sollten aber in einer umfassenden Budgetplanung nicht fehlen.
- Die oft unterschätzte Doppelbelastung: Miete und Kauf gleichzeitig
Ein zusätzlicher Kostenfaktor, der häufig unterschätzt wird, ist die sogenannte Doppelbelastung durch Miete und Finanzierung. Zwischen dem Kaufvertrag und dem tatsächlichen Einzug vergehen oft mehrere Wochen oder sogar Monate – etwa durch Renovierungen, die Bearbeitungszeit beim Notar oder den Ablauf der Kündigungsfrist deiner alten Wohnung.
In dieser Zeit zahlst du möglicherweise bereits erste Kreditraten oder Bereitstellungszinsen – und gleichzeitig weiterhin Miete. Diese Übergangsphase kann je nach Dauer mehrere Tausend Euro kosten und sollte in jedem Fall eingeplant werden.
Tipp:
Stimme die Finanzierung, den Zeitplan für den Einzug und deine Mietkündigung sorgfältig aufeinander ab.
- Kaufnebenkosten richtig planen
Da die meisten Banken die Kaufnebenkosten nicht mitfinanzieren, ist es entscheidend, dass du über genügend Eigenkapital verfügst. In der Regel erwarten Kreditinstitute, dass Käuferinnen und Käufer mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können.
Für eine solide Finanzierung empfiehlt sich deshalb folgende Faustregel:
Eigenkapital = Kaufnebenkosten + möglicher Anteil am Kaufpreis (z. B. 10 % bis 20 %)
Wenn dein Eigenkapital begrenzt ist, kannst du prüfen, ob du Fördermittel von der KfW oder aus Landesprogrammen Baden-Württembergs in Anspruch nehmen kannst – insbesondere bei energieeffizientem Bauen oder beim Erwerb von Wohneigentum durch Familien.
- Fazit: Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg realistisch einkalkulieren
Die Kaufnebenkosten sind ein unvermeidbarer Teil jedes Immobilienkaufs – auch in Baden-Württemberg. Sie bestehen aus fixen Beträgen wie der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell anfallenden Maklergebühren. Hinzu kommen individuelle Kosten wie Finanzierungsspesen oder Aufwendungen für Renovierung und Umzug.
